撰写宅基协议时，应当包含以下关键要素和步骤：
双方信息
甲方（宅基地所有人）的姓名、身份证号、住址。
乙方（宅基地受让人）的姓名、身份证号、住址。
宅基地信息
宅基地的具体位置（如地址、门牌号）。
宅基地的面积。
宅基地的证号或相关证明文件编号。
转让内容
宅基地的转让方式（如买卖、租赁、赠与等）。
宅基地上建筑物的处理方式（如拆除重建、保留原状等）。
转让金额及支付方式（如一次性支付、分期支付等）。
权利和义务
甲方需保证宅基地手续真实、来源合法、权属清楚，并无任何债务纠纷。
乙方需承担宅基地上建筑物的建造费用及后续维护责任。
双方需遵守相关法律法规，如《土地管理法》中关于宅基地使用的相关规定。
违约责任
设定违约责任条款，明确双方违反协议时应承担的法律后果（如赔偿损失、支付违约金等）。
争议解决
约定双方发生争议时的解决方式（如协商、调解、诉讼等）。
其他附加条款
如宅基地转让需征得集体组织同意，需明确相关手续和流程。
明确办理宅基地变更登记手续的费用承担方及具体办理责任人。
落款
双方当事人签字并加盖印章，确认协议生效。
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宅基地协议书
甲方（转让方）：
姓名：
身份证号：
住址：
乙方（受让方）：
姓名：
身份证号：
住址：
一、宅基地信息
宅基地坐落于__________，面积__________平方米，证号__________。
二、转让内容
1. 甲方自愿将上述宅基地转让给乙方，乙方同意接受。
2. 宅基地上现有建筑物由乙方自行出资拆除重建。
3. 转让金额为人民币__________元，大写__________元整。
三、权利和义务
1. 甲方保证宅基地手续真实、来源合法，权属清楚，并无任何债务纠纷。
2. 乙方承担宅基地上建筑物的建造费用及后续维护责任。
3. 双方应遵守相关法律法规，不得擅自改变宅基地用途。
四、违约责任
1. 如甲方违约，需退还乙方全部转让款，并支付违约金__________元。
2. 如乙方违约，甲方有权收回宅基地，已支付的转让款不予退还。
五、争议解决
双方发生争议时，应首先通过协商解决；协商不成的，可提交__________仲裁委员会进行仲裁。
六、其他
1. 本协议一式两份，甲乙双方各执一份。
2. 本协议自双方签字盖章之日起生效。
甲方（签字）：__________
乙方（签字）：__________
日期：__________
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请根据实际情况调整上述模板内容，并确保所有条款符合当地法律法规的要求。在签订正式协议前，建议咨询专业律师进行审查和修改，以确保协议的合法性和有效性。