广州城中村改造有新要求，改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积，应当按照不低于10%的比例建设保障性住房（以下简称“10%比例”）。3月31日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（以下简称《意见》），推动利用城中村改造地块规划建设保障性住房，《意见》自4月1日起正式实施。
住房种类：公租房、保租房、配售型保障房
《意见》政策解读指出，当前，广州市城中村房屋是住房租赁市场的重要房源，但普遍存在着散、乱、差等低效经营情况和诸多安全隐患，并且给城市面貌带来较大的负面影响，在城中村改造时，必须要制定规则、规范住房配置和住房租赁，以便在改造时深耕细作、改造后为住房租赁市场提质增效打好基础。
根据《意见》，城中村改造项目应当统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规划建设保障性住房，丰富房源户型、增加套数供应，通过专业化规模化方式提升服务水平，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。
《意见》所称的保障性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类，户型面积设置遵照有关规定，具体种类结合需求情况因地制宜确定。
10%比例：5%为确保建设量，另外5%为统筹建设量
《意见》明确了规划建设保障性住房的方式。一是明确拆城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。二是明确规划建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。三是明确规划节余优先用于保障性住房。四是明确保障性住房建设量区域统筹规则及审批要求。
单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的建设量，应当确保至少达成5%比例的建设量并且相对集中建设（即“确保建设量”），其余建设量由项目所在区政府通过在本项目复建安置区中筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足（即“统筹建设量”）。
单个城中村改造项目的规划节余以及各区通过另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或其他政府性房源转化等方式筹集的保障性住房超过10%比例的建设量，可以抵扣项目所在行政区其他城中村改造项目的保障性住房建设量。
示例：
《意见》政策解读举例说明，某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设；二是另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量：（1）通过筹集保障性租赁住房1.8万平方米，（2）区政府承诺其余的0.2万平方米通过其他商品住房地块配建或者收购商品房方式在项目实施方案审批通过之日起三年内补足。
村民、村集体住宅面积至少20%用于建设租赁住房
《意见》还明确了配置保障性租赁住房的方式。一是明确复建安置区用于集中建设租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%（因采取“依法征收、净地出让”新改造模式，复建安置区住宅总量有所减少，将既往政策规定的25%调整为20%）。二是引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营（经认定为保障性租赁住房后，可以计入本项目保障性住房统筹建设量），不影响产权人依法进行住房抵押、转让、收回住房自住。
在复建安置区配置租赁住房，要按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别以相邻楼栋相对集中建设村民自住住房、租赁住房，确实不能整栋建设的，应当以连续楼层建设。租赁住房参照集中式公寓形式进行服务管理。
《意见》引导集中建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。
示例：
《意见》政策解读举例说明，某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设，另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量；二是按照复建安置纯住宅规划建筑面积不低于20%的比例应当集中建设租赁住房不少于6万平方米（租赁住房的集中建设量）、实际集中建设租赁住房6.6万平方米（占全部复建安置纯住宅规划建筑面积的23%），集中建设的租赁住房全部整租经营且被认定为保障性租赁住房，6.6万平方米>2万平方米，则本项目保障性住房统筹建设量2万平方米视为完成。
已审议通过的城中村项目是否执行新规定？
根据《意见》政策解读，意见公布实施前，已经审议通过的城中村改造城市更新单元详细规划、改造方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善规划建设保障性住房和租赁住房配置相关内容，并由城中村改造项目所在地的区人民政府依法依规组织履行决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。
文、图/广州日报新花城记者：李天研广州日报新花城编辑：莫丽平、佃健生