商铺退房的操作步骤如下：
提前通知
商铺租赁合同到期前，承租人应提前向出租人提交书面的退租申请，并按照约定的提前通知期限提前通知出租人。
商铺租约到期后，商户需要按照租赁合同的约定办理退房手续，并提前通知房东。
满足特定条件
如果开发商存在严重违反合同条款的行为，例如未能依照预定的日期交付商铺或所交商铺的品质出现重大瑕疵等严重问题，承租人可以提出解除合同并且要求退房。
根据合同明确约定的解除合同条件已经成立，或由于无法预见并且难以控制的客观原因导致合同目的完全无法达成以及最终无法实施，也可以提出退房申请。
准备证据材料
承租方需要妥善保存所有相关的证据材料，比如书面的通知函件、权威机构出具的质量检测报告等，以便支持个人的主张。
协商与诉讼
承租方首先尝试与出租人进行友好协商，如果协商无果，可以选择向相关监管部门投诉或者直接向有管辖权的法院提起诉讼。
履行退房手续
租客应当及时将房屋交还给房东，并清理物品、修复损坏，最终完成退房手续。
费用承担
退铺过程中可能会涉及到违约金等相关费用的承担问题，具体的处理方式应当依据合同约定以及相关法律法规的规定来执行。
建议：
承租方在提出退房申请前，应仔细查阅购买房屋时签署的买卖合同中的详细说明规定，了解合同解约的前提条件、违约的责任以及其他相关事项的处理方式。
尽量通过友好协商的方式解决退房问题，如果协商无果，再考虑采取法律手段。